[摘要] 2013年7月,临淄区的姜先生购买了张店某房地产公司开发的位于张店区西八路某住宅小区的一套住房,在验房时却发现自家厨房、卫生间的顶棚楼板被楼上的住户更改了下水管道并另行安装了新的下水管。姜先生认为这与购房合同有出入,因此拒绝收房,要求房地产公司赔偿损失,并以延迟交房为由要求该公司支付违约金。
仲裁案例:2013年7月,临淄区的姜先生购买了张店某房地产公司开发的位于张店区西八路某住宅小区的一套住房,在验房时却发现自家厨房、卫生间的顶棚楼板被楼上的住户更改了下水管道并另行安装了新的下水管。姜先生认为这与购房合同有出入,因此拒绝收房,要求房地产公司赔偿损失,并以延迟交房为由要求该公司支付违约金。
房地产公司认为,姜先生家顶棚楼板下水管道的变更和另行安装下水管都是楼上住户在验收房屋后私自请人改造的结果,因此责任应该由楼上的住户承担。而楼上住户张先生则表示,自己的行为是经房地产公司同意后实施的,但承诺为姜先生家的厨房、卫生间吊顶装饰,保证楼层不漏水。姜先生对这个解决办法很不满意,经与房地产公司多次协商未果后,姜先生依据购房合同中的仲裁条款向淄博仲裁委员会提起了仲裁,要求房地产公司支付违约金并赔偿损失。
仲裁庭经审理后认为,姜先生家的厨房、卫生间顶棚楼板变更和另行安装下水管道的事实发生在工程竣工验收之后,房地产公司无证据证实改装和另行安装了下水管的房屋质量是合格的。姜先生对其房屋质量产生担忧并拒绝收房是合理的,房地产公司所交付的被改造的房屋已不符合合同的约定,构成了合同违约,应当按照合同约定向姜先生支付违约金。由于房屋顶棚楼板、下水管的稍作改动对房屋的使用功能并无实质性影响,且姜先生亦未提供相应证据证实该损失的存在。因此对姜先生要求开发公司赔偿经济损失的仲裁请求不予支持。终,仲裁庭裁决开发公司支付姜先生交房违约金7862元。
评析:本案是一起典型的商品房买卖合同纠纷案,本案中,开发公司按合同约定向姜先生发出交房通知,但姜先生在验收房屋时,发现涉案房屋明显不符合约定的标准,其拒收房屋理由正当。开发公司本应及时妥善处理,但开发公司不但不处理,相反推卸责任,致未按时向姜先生交付房屋,应当认定开发公司已构成了交房,应当按照双方签订的商品房买卖合同的约定支付交房违约金。至于开发公司主张应由姜先生楼上的住户张先生承担民事责任的问题,属于另一法律关系,应另案处理。
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