不动产投资意愿区域分化加大

上海证券报  2015-04-18 06:37

[摘要] ——交银中国财富景气指数(第二十八期)概述□交通银行 金融研究中心

    ——交银中国财富景气指数（第二十八期）概述

    □交通银行 金融研究中心

    交银中国财富景气指数（第二十八期—2015年3月）本期研究发现：2月宏观经济关键指标集体下滑显示经济下行压力仍在，本期交银中国财富景气指数下滑4个百分点，达128点，三个一级指标均有所下滑。

    就投资意愿指数而言，近期银行理财产品和互联网宝类产品率不断下降，金价暴跌等都使得小康家庭对流动资产的投资意愿随之降低。春节假期效应导致楼市遇冷以及《不动产登记暂行条例》的公布与实施，一定程度地抑制了小康家庭不动产投资意愿。区域分化的加剧则进一步促使非核心城市的不动产投资意愿指数跌至历史低点（90）。

    受到预期大学生毕业人数的增加以及近期CPI指数回升两方面因素的影响，小康家庭对家庭收入和支出的预期均有所降低，造成本期小康家庭财务状况指数的下滑，同时也降低了他们对未来收入增长状况的乐观程度。

    值得注意的是，本期中西部地区在多项指标上均有明显回落，可能是由于该地区城市发展多依靠投资，在产能过剩、需求不足的大环境下，产业投资增速下滑所致。相比之下，京沪深地区的表现则较为稳定。

    交银中国财富景气指数

    3月国家统计局公布多项数据显示，目前国内宏观经济指标持续下滑，房地产市场出现调整风险，反映到本期数据方面——3月份小康家庭对于各项指数的判断均有不同程度的下滑。

    图表1.财富景气指数

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    从区域看，本期京沪深地区的财富景气指数小幅上升；东部和南部地区保持平稳；而中西部和北部地区则有所下滑，其中，中西部地区的跌幅达到11个百分点。

    图表2.分区域财富景气指数

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    从各二级指标看，小康家庭的家庭财务状况指数和流动资产投资意愿指数本期跌幅为明显，均下跌5个百分点；其次是就业形势指数和不动产投资意愿指数，下跌4个百分点，而投资景气指数本期的跌幅相对小。

    图表3.财富景气指数：二级指标

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    A．经济景气指数

    当前我国经济面临结构调整仍在不断深化过程中，小康家庭对宏观经济景气乐观程度受到影响。另外，两个二级指标——投资景气指数和就业形势指数也有所下降。

    图表4.经济景气指数

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    从经济景气指数各二级指标来看，投资景气指数和就业形势指数连续两期呈现下跌趋势；其中就业形势指数跌幅较为明显，达4个百分点，这主要是由预期就业形势的下滑所致。

    图表5.经济景气指数二级指标

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    B.收入增长指数

    本期收入增长指数有所下滑，且各二级指标，家庭财务状况指数和投资指数也有不同程度的下滑

    图表6.收入增长指数

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    B1.家庭财务状况指数

    本期预期家庭财务状况指数和现在家庭财务状况指数均下降5个百分点，分别降至152和145，这表明小康家庭无论对现在还是未来家庭财务状况的悲观情绪都有所增加。

    图表7.家庭财务状况指数

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    具体来看，相对严峻的就业形势影响到小康家庭现在和未来的家庭收入变化，使得本期这两个指标均处于下滑态势。

    图表8.小康家庭收入变化趋势

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    B2.投资指数

    本期小康家庭的投资指数下降3个百分点，其各三级指标，预期投资指数和现在投资指数均有所回落。

    图表9.投资指数

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    从区域看，各地区投资指数呈现不同趋势。其中，京沪深地区的表现有所上升，北部地区和中西部地区有所回落，而东部和南部地区则相对保持平稳。

    图表10.分区域投资指数

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    C.投资意愿指数

    投资意愿指数本期下跌4个百分点，各二级指标——流动资产投资意愿指数和不动产投资意愿指数均有所下跌。

    图表11.投资意愿指数

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    C1.流动资产投资意愿指数

    本期流动资产投资意愿指数下跌5个百分点，三级指标，现在和预期流动资产投资意愿指数均大幅下滑，其中现在流动资产投资意愿的跌幅更加明显，达到6个百分点。

    图表12.流动资产投资意愿指数

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    小康家庭对基金、银行理财产品和股票的未来投资意愿高，而春节过后股市持续震荡使得小康家庭对股票、基金等产品的态度仍以观望为主，其投资意愿较上期有略有回落。

    图表13.未来各类流动资产的投资意愿：两期对比

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    从区域看，京沪深地区的小康家庭对流动资产的投资意愿有所上升，东部和南部地区的表现相对较为平稳，而中西部和北部则明显下滑。

    图表14.分区域流动资产的投资意愿

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    C2.不动产投资意愿指数

    不动产投资方面，2月份适逢春节假期，房地产进入销售淡季，加上《不动产登记暂行条例》的公布和实施也在一定程度上抑制了小康家庭对房地产市场的投资需求。

    图表15.不动产投资意愿指数

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    从本期不动产投资意愿指数可以发现，中西部地区有明显下滑，南部地区略有上浮，而其他地区的表现与上期基本持平。

    图表16.分区域不动产投资意愿指数

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    近期央行通过降准降息等手段来释放流动性，可能在一定程度上刺激了楼市的需求，拥有0-1套房的刚需人群对未来不动产的投资意愿略有回升，但持有多套房的投资者对后市仍有所保留。

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