[摘要] 过去的2014年，淄博房价并未出现明显波动，只是一些项目的销售和过去相比出现了下降。乐观的开发商认为，经过2014年的调整，再加上货币政策的放松，2015年的房地产市场有望呈现量增价稳的格局。具体到淄博，市场仍将保持平稳。
进入2015年，淄博市民李勋为关心的一个问题是，房价会如何变化。过去的2014年，关于是否出手购房，他数次犹豫，变化莫测的楼市使他变得迷茫。
事实上，不仅李勋一人，许多业内人士也在观察2015年房地产业能否摆脱销售低迷的行情并重新走进上升通道。本报记者调查获悉，过去的2014年，淄博房价并未出现明显波动，只是一些项目的销售和过去相比出现了下降。乐观的开发商认为，经过2014年的调整，再加上货币政策的放松，2015年的房地产市场有望呈现量增价稳的格局。具体到淄博，市场仍将保持平稳。
从政策因素来看，此前，中央政府一直未对房地产表态，但在2015冬季达沃斯峰会上，国务院总理李克强首次较为详细地阐述了中国房地产市场刚需长期论的观点，市场评价称这给楼市送来了“定心丸”。不过，在去库存化的阶段，一些中小房企的资金链已经较为紧张，这也意味着中国房地产市场洗牌的真正时刻已经到来。
现状
价格变化不大
尽管网上关于房地产深度调整的文章很多，但李勋却没有明显感觉出房价的变化。自去年下半年开始，李勋一直关注的某楼盘的售价每平方米一直保持在6500元左右。
“去了很多项目，有的说降幅很大，但都是噱头。”1月26日，李勋告诉本报记者，有的项目只是拿出一套或仅有的几套搞促销，而销售均价却没有出现变化。
整体来看，在过去的2014年，淄博房价并未出现大幅波动，而是保持了相对平稳。1月27日，记者走访了黄金国际、方正·凤凰国际、龙泰苑·世嘉等多个项目，了解到价格近期并未出现变化。
中指研究院公布的数据显示,淄博去年仅4个月新房价格上涨,其余月份均下跌,但是上涨和下跌幅度均较小。如去年12月份，淄博新建房屋价格平均下跌0.64%。
“总体来看，去年到现在，淄博的房价变化不大，可以用平稳来形容。”一家房地产公司的相关负责人表示，尽管一些项目有促销，但力度不大，力度较大的，下调幅度也仅在5%左右。
事实上，调整的声音在市场上此起彼伏，但国内房地产市场价格并未出现暴跌，相反，一些城市的房价同比还出现了上涨。以上海为例，2014年上海商品住宅的供应量为1245万平方米，与2013年相比增长7.6%；成交面积为968万平方米，与2013年相比下跌24.3%，成交均价为27248元/平方米，较2013年有所上涨。而北京、广州和深圳的平均成交价格同样出现了上涨。国内还有一些城市如杭州等地，价格也的确出现了下降。
市场人士坦言，说到楼市调整，主要还是成交量的变化，淄博一些项目的成交量和过去相比的确出现了下降，有的下降幅度在两三成，成交萎缩成为许多项目的共性。
“很多购房者还在观望，尽管开发商有促销措施，但却很难引起他们的兴趣。”1月23日，淄博一家本土开发商表示，这是2014年市场低迷的主要原因。
正是因为如此，2014年，许多房企并未像过去一样，交出一份完美的销售业绩。一家大型房企的营销负责人表示，2014年，他们刚刚完成年度任务，这还是不错的。一些房企并未料到2014年市场的调整，销售目标定得过高，到年底也没完成。
挑战
开发商的难题
尽管价格并未出现变化，但销售变缓等因素还是给一些开发商带来了挑战。
“资金很紧张，现在承建商的一些款还拖欠着。”1月22日，一家房地产企业的负责人对本报表示，销售放缓之后，公司资金链承压，幸好资金缺口并不大，只有几百万元。
此种状况并非发生在这一家公司。一不愿具名的房地产人士称，他们公司的资金链也很紧张，为了缓解这一情况，公司已经几个月没发工资了。
记者通过相关渠道还获悉，个别开发商为了资金周转，只好找民间借贷进行网签贷款，贷款额度只在评估房价的四成左右。
“市场的调整也表现在开发商的分化上。”此前，一房地产市场人士就指出，在房地产市场进入新常态后，中小房地产商的压力变大，尤其是资金链方面，实力较弱的开发商已经受到了影响。
当然，一些大型房企或销售较好的开发商的资金链运转依然正常。一大型房企的负责人就表示，尽管去年的形势不乐观，但公司还是取得了不错的业绩，净利润也相对可观。
不过，如果2015年销售行情依旧低迷的话，开发商的资金链还会变得紧张起来。山东大学房地产研究中心主任李铁岗就指出，省内一些房地产项目为了融资，付出了较高的资金成本，这也使得房地产行业的利润趋薄。
李铁岗认为，当前，房地产行业的大挑战还是去库存化。他称，过去楼市供给强度过大，这使得市场存量房较多。在购房者观望阶段，开发商不能有效回笼资金，于是上述一些公司资金紧张的状况就出现了。
值得关注的是，去年11月份央行降息后，市场曾出现了销售回暖的局面。本报曾获悉，降息后的一两周，一些项目平均每天的成交量在两套左右，而此前“零成交”的情况屡屡出现。
但是，从现在的格局来看，去库存化依然是开发商面对的大难题。在连续多天的采访中，不止一名开发商发出了类似的感叹，如何尽可能快地消化当前的库存是决定房价走势的重要因素。
趋势
仍将平稳运行
其实，类似李勋这样的购房者更关心的是，进入2015年，房地产市场会有怎样的变化？是继续触底还是回升?买房的时间节点是否已经出现？
值得关注的一些信号是，决策层对楼市的表态。在去年12月份召开的中央经济工作会议中，人们并没有看到“房地产”字样的身影；此外，在住房城乡建设工作会议的部署中，也未像前几年一样明确提及“限购”、“调控”等关键词。
不过，在2015冬季达沃斯峰会上，国务院总理李克强出席世界经济论坛国际工商理事会代表对话会时，首次较为详细地阐述中国房地产市场的调整。他称，中国实现现代化必然会伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长期的。至于房地产市场在一定时间内出现调整，这也是正常的。中国政府希望房地产市场能够长期平稳健康发展。北京师范大学房地产研究中心主任董藩在其微信公众号中表示，这对房地产行业是个利好，这对促进市场成交量的回升具有积极意义。
更乐观的人士甚至称“总理给楼市送来了定心丸”，这说明政府要稳住房地产，因此今年房地产政策仍将会维持“微刺激”的主要基调，更多宽松政策有望出台。
此外，现阶段中国住宅需求仍处于增长通道，尚未到达欧美市场的成熟平稳期，只是三、四线城市前两三年开发过猛，需要时间去库存化。当前，房地产市场并无全局性、系统性风险，而一、二线楼市，已经开始复苏。
有淄博开发商称，伴随着限贷取消、央行降息等，市场成交将在今年回暖，淄博市场不会出现大的波动，仍将保持平稳。李铁岗认为，长远看来，房地产市场将会逐渐回暖，房价不会出现大幅上涨，但也不会大面积降价。根据淄博这些年房地产发展的情况来看，稳定格局还将持续。
有消息称，为去库存化，日前住建部拟出台收购商品房用于保障性住房的指导意见，在此基础上，住建部将督促存量库存较高的城市，出台将商品房转化为安置房，促进棚改与利用存量房的支持措施。福州市近日就下发了《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》，该市市民手头上有多套商品房或安置房，可以卖给政府。除了福州，四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古和贵州等省市正在实施试点。这被视作地方政府新一轮的救市行动。专家判断，这对消化市场库存具有积极意义，这一行动可能将带来销售的回暖。
限购、限贷政策取消、央行降息、政府回购、政策微刺激预期等这些因素，是否已经意味着2015年的房地产市场将重新抬头？我们还在等待着市场给出的具体答案。
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