2014年是房地产市场多变的一年，“促进房地产市场平稳健康发展”，是住建部对楼市的定调。2014年12月19日，住建部部长陈政高部署2015年住建系统重点工作，除了明确表示加快保障房建设之外，只字未提房地产调控。
究竟房地产市场将会何去何从？路又在何方？在宏观市场波诡云谲的变化之时，我们不妨窥管见豹，在一个楼盘上以见分晓。在山东淄博维纳锶届（2014-2015年度）车展期间我们有幸采访到担纲维纳锶温泉花园的营销策划公司负责人余伟峰先生，对其如何看待当下房地产市场走势与项目操盘心得做了一定深度的分享。
维纳锶温泉花园在市场逆境中，2014年下半年的销售业绩一路飘红，领先市场同类竞品楼盘。对于这个变数较多的房地产市场而言，如此业绩真可谓是可圈可点，接下来我们请深圳市巨禾投资咨询有限公司营销总监余伟峰先生谈谈他对地产市场的专业观点！
记者：
余总您好，作为一个业界的资深人士，您如何看待今年楼市走势呢？
余伟峰：
自2013年下半年以来，中国房地产市场已进入买方市场，主要表现在：市场竞争加剧，房企洗牌加快，项目利润减薄；房地产楼市经历血淋淋的拼杀过程里，由拿地就赚钱到开发就阵痛继而转向理性健康的有序发展，在转型创新中，房企重新考虑发展战略，注重企业核心竞争力（市场研究、产品规划、成本控制、人才招募、管理建设等），对产品的研究更趋于舒适化、差异化和市场化。
2014年以来从产业增幅、金融和土地三方面数据与去年同比来看，均呈现大幅下滑，说明国内经济进入增速换挡期，地产市场出现了明显的震荡期，政策消化、投资放缓、市场揣摩、消费者观望；2014年楼市在深度调整中正理性的软着陆，价格与走量存在稳中有降的格局。对于2015年的房地产市场走势，我个人认为，房地产市场将紧中看松，投资者观望情绪将逐渐下降，价格博弈与去化存量将是上半年开发市场与消费市场的主要话题；而下半年或将出现经济、政策、市场等诸多利好因素的影响，地产市场有望出现的回升格局。
记 者：
余总，您认为楼市逆境中，什么样的项目有市场竞争力？
余伟峰：
对于一个置业者来讲购房无非两点：居住使用、保值增值。在逆市中我们更多的是考虑房产的保值问题。一个项目想要稳定自身价值，首先要从项目规划、产品等级、区域潜力等不同的方面来考虑。
逆市中要选择的项目首先要考虑规模性的大盘、规划布局合理的社区才足够支撑消费者投资购买的信心。大盘优势不仅仅体现在心理支撑上，更会从规划的持续开发中得到更多完善的配套支持及优质的物业服务，所以在楼市逆境中我建议首先考虑投资大盘。
其次是产品品质，任何项目都有自身的定位，投资者必须清晰的了解项目的建筑风格、档次；当开发商在面对市场压力时，更多的是考虑持续发展的问题，在后续的开发产品时对项目维护、质量提升、售后服务都会持续关注和改善，对于项目高端定位、合理定价、完善配套、产品严苛要求，其本质是解决项目的品质问题，选择这样项目的客户相信投资可以起到市场保值、作用。
还有就区域潜力，城市的发展是由城郊到城市核心，再由城市核心去城郊扩张的转变过程，其中根本的问题是土地成本和居住习惯的变化，城市在变、市场在变、消费者的居住习惯也在变，对于城市核心位置的地产项目，卖得是位置和便利，城郊项目卖的是产品、规模和居住生活，未来在城郊的项目将变成城市的核心，逆市之中的楼市价格普遍下调，偏离核心区的楼盘幅度也将大于城市核心的项目，有潜力投资的项目更多的是选择性价比高的而不是位置好的，当市场出现回升你所选择的房产空间就比其他项目大。当人们普遍的认为市中心的房子好时，确忽视了城市发展的速度与房产投资的增值空间。
逆市需要选择的是：规模+品质+溢价空间的项目！
记 者：
余总，您怎么看待目前消费市场对房地产市场没有信心？什么时候是好的投资时机？
余伟峰：
首先我们客观的看待消费市场对投资渠道的理解，老百姓能看到摸到的就是房产，股票、金融、其他投资对于绝大部分投资者来说是望尘莫及，可遇不可求，多年以来一直看涨的地产市场2013年开始持续下滑，不知何时尽头，出现悲观和没信心的情绪也是情理之中。“没有信心”一方面来自于整体经济不景气，其次是部分舆论导向，另外因为银行收紧，政策制约等导致开发企业资金缺口严重。为盘活项目，不得以断臂保身，亏钱血卖，务必给市场造成了整体全面滑坡的感觉。其实从营销目的角度，开发商目前是无奈之举，亏钱卖吆喝，资金问题一旦化解，价格反弹指日可待，纵观地产市场，多少地产大佬即使认为地产市场不景气，但还是争先囤地，再现楼王，土地争夺依旧做得仍然是如火如荼；他们对政策风向的猜测预判，应该可以做为业内的风向标，老百姓很难看明白，但有点不可忽略，现在的楼上已经是成本销售，甚至低于成本销售，违背了市场经营规律。
目前一线城市经历了2014年的市场洗礼之后变得谨慎甚至低靡，但是从拿地的角度看又似乎另一番景象，新浪地产数据显示：1月1日至13日，一线城市成交土地合计14宗，平均楼面价达1.17万元/平方米，溢价率升至30.46%，双双创下去年以来的新高。2015年开年，北京土地市场即诞生总价地王级地块（86.25亿元）。2014年土地市场整体降温的情况下，一线城市依然保持火热，并将势头延续到2015年。在万科高管毛大庆高呼“北京商品房进入6万元时代”。
二线城市需求比较旺，消化比较快，调整的时间比较短。三、四线城市需求比较弱，供给比较多，消化比较慢，时间比较长；大多数三四线城市依然处在去库存压力之下，在这种市场背景下，项目规划、产品定位、产品差异、营销手段就变得致关重要。
而按照行政划分，高青县应该处于四线城市甚至是之外，行政区域小，货值及消费水平低。但是在一个较为小范围的县域配合发达资讯的传播更多的是产生一种严重偏向的舆论影响，当预见不是很明确的时候，不少普通消费者总是不吝向着坏的方向思考。
有一点是值得我们思考的，房地产行业在未来的数年里仍然是国民经济的支柱产业。未来几年的市场还将存在政府与投资企业之间的博弈，虽然房地产企业目前基本都是出于一种资本龟缩，现金为王的倾销的态势下，一方面涡旋于银行、政府的支持，另一方面依赖于市场补给，所以对于刚性需求的消费者来说，现在应该是好的投资时机。
记 者：
余伟峰：
刚刚我们讲了一、二线城市和三、四线城市的情况，投资两种不同城市区域的房地产：一线城市的市场虽受政策影响大、产品售价波动并不明显，市场购买力依然强劲，只要有合适的价格，基本都可以完全去化；二、三线城市普遍出现价稳量少得局面；而四线城市一般是如同高青这样的县城，这里的市场范围小，受众易受到“口口相传”的舆论诱导，“听别人说”成为了大家获得楼市信息甚至是影响购买的主要原因，这种环境下消费者观望情节严重，市场出现价跌且去化慢的状态。
一线城市中选择房地产投资的除了刚性居住的需求外还有巨大的投资市场，对于有实力的开发企业而言市场走量和利润回报基本可以控制，产品创新、流程创新、服务创新、合作创新是他们的核心阀门，对消费市场而言是积极的、乐观的。但是在四线城市中，政策支持空间大，资源配置具备灵活度，与一线城市的开发饱和相比这里更像是亟待开发的原始股。相对潜力更大、市场机会更多，关键是更要对市场细分和产品研究做更多的文章，规避投资风险，满足市场需求。
记 者：
余总，您怎么看待山东淄博高青市场？
余伟峰：
目前从高青的投资市场来看主要是以本土开发商为主导，外来投资商和品牌开发商的关注度不深，这跟县域城市的范围较小，人口不多有直接的关系，而本地的承建商转型的开发商存在经验缺乏、人力单薄、资金紧缺的情况，在当前的市场下以开发建设、资源配置为主导核心竞争力已经无法占据优势，只有在通过市场的洗礼之后重新重视产品市场的观察、政策走向的研究、投资风险的控制，才能杜绝大市好就赚钱、市场跌就亏本的局面。
消费市场目前还是刚需市场，有很大比例的客户置业是用于自住和改善，在选择过程中还是目的比较单纯，不会考虑太多的因素，更关心的是实在的价格、交通、户型，相信未来的消费者将逐步会重视和考量项目的房屋品质、配套设施、服务质量、生活模式等附加值因素。
与其他城市的城镇化进程一样，高青县的县城中心位置可开发区域在逐渐的减少，而且中心城区受到地块规划限制，很难满足规模化的优质产品建设，更多的是依赖以地段优来弥补项目其他方面的缺失，处于城区边缘的项目，因区域暂时受到周边生活配套、交通配置的不足，故开发商在销售策略上更多的注重环境、产品、质量的提升，随着城市进程的加速，这些要素在项目中得以实现后必然增加客户投资信心，也能确保投资者投资的房产更具潜力。所以关注消费者心理，客观分析市场规律，将产品细节用心打造去赢得客户的青睐，是项目在竞争中凸显优势的必要手段。相信随着新一轮经济的带动，高青的房地产市场将迎来新的机会，投资者会逐步走向专业，消费者越来越成熟。
记 者：
余总，为何在市场低靡的市场环境下维纳锶项目可以一路飘红呢？维纳锶项目今年有什么举措？
余伟峰：
首先感谢同行和媒体的关注，就项目的成果而言，我们非常的满意；维纳锶温泉花园在过去艰难的一年之中，还能取得如此不错的销售业绩，这是开发商和我们共同努力的结果。
维纳锶温泉花园的项目本身有着独有的优势，规模、环境、产品以及性价比都可以给客户一种“可想象空间”的期待。维纳锶遵从城市规划，以领先的规划思维，造就了高青400亩的西班牙风情园林社区，但建筑面积仅27万平米，从低密舒适的宜居大盘中可以看到开发思路的超前与设计理念的细腻，临水低密的别墅与优雅的环境遥相呼应，人性化的交通组织设计让多层电梯洋房与小高层坐享园林的美景，使业主的生活便利和惬意，高标准的商业配套也为小区缔造着难得的亮点。
在市场低靡的环境之下，金子才越容易发光。
根据项目自身条件，我们重新调整了产品设计方向、营销策略、推广策略，由大户型改为小户型，由城区推广变为市郊推广。在销售过程中我们秉承了“事件营销造势，聚焦市场关注，集中货源去化”的阶段性的销售策略，自2014年下半年分别举行了“骑乐无穷”低碳环保健康行、推荐客户大奖、温馨全家福、第二届维纳锶杯够级大赛、届维纳锶车展等活动，成功的吸引了客户关注，为后期的销售提供了市场关注点和客户基础。销售由单纯的注重项目的内部包装和产品品质，到结合市场需求特点对部分楼栋进行价格优化，以“贴近市场、影响市场”的营销举措抢占市场先机。所以说，维纳锶销售的成功，应该是“市场意料之外，我们情理之中”。
现阶段的刚需置业客户仍是高青县城及周边乡镇为主的消费群体，而且产品面积的发展趋势逐步由宽松型向紧凑型产品发展， 2014年的刚需客户成为主要的购房受众就是一个很好的启示，维纳锶正在做全面的市场摸底，结合意向客户调查问卷，正在修正即将面市的产品，在春节后推出更加合理的户型，满足刚需市场的要求，相信维纳锶温泉花园在今年的营销推广中销售将取得辉煌的成绩。
结束语：
寥寥数语，余总向我们讲述了他眼中的房地产市场，通过交谈笔者发现他对市场一直秉持了乐观的态度，对本市房地产的发展以及维纳锶项目未来前景充满信心，我们也祝愿维纳锶项目能够在2015年继续大放异彩！
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