[摘要] 随着多项相关数据出炉，2013年土地市场呈现量价齐增局面。
随着多项相关数据出炉，2013年土地市场呈现量价齐增的局面。
国土资源部2月11日发布的“2013年国土资源有关统计数据”显示，2013年房地产用地20万公顷，同比增长26.8%；与此同时，105个主要监测城市地价总体水平也在持续上涨。
由于房企拿地的融资杠杆一再推高，据分析人士认为，地王入市的风险正在积聚。
地价持续上涨
去年，105个主要监测城市综合、商业、住宅、工业地价分别为3349元/平方米、6306元/平方米、5033元/平方米和700元/平方米，同比分别增长了7.0%、7.9%、9.0%和4.5%。
关于地价持续上涨的情况，中原地产首席分析师张大伟表示，2013年各地地王频繁出现，一二线城市只要出现土地交易，价格就创历史新高，多地还出现了地块楼面价超过周围在售物业价格的现象。
财政部近日数据显示，2013年地方政府性基金中，国有土地使用权出让收入4.1万亿元，同比增长44.6%，创下历史新高。至此，从1999年~2013年的十五年间，土地出让收入总额已达19.54万亿元。
关于未来地价走势，张大伟认为，短期地王依然会频繁出现，但是供应的增加对缓解后市的供需结构压力有比较大的作用，2014年房价涨幅将有所缓解。
对于房企来说，补充土地储备，最核心的前提是资金。在一线城市拼抢地王、一掷千金的风光背后，部分房企也开始高杠杆融资购地。一些基金、信托为这类地产企业提供拿地的“过桥资金”，业内预期这类融资渠道的成本不低于15%。
“我们主做拿地，合作的地产商，基本开发贷都很轻松，不是拿地，也不会找我们融资。”北京一家专门从事房地产私募股权基金投资的房地产基金管理公司工作人员说，公司可为拿地配资50%~70%，但只做一二线城市。另一私募人士则表示，纯拿地项目“少于20%免谈”。
房屋“面包”价格上涨空间有限，购买土地这一“面粉”的融资成本却越来越高。张大伟指出，按主要城市出现的地王来看，大部分地王地块的楼面价已超过了区域内在售的房价，拿下地王的房企如果要达到正常利润，市场售价需要在一年内再涨50%，否则地王入市的风险将非常大。
但市场是否将给出如此大的回应？穆迪投资者服务公司报告预计，2014年中国70个大中城市的房价涨势将有所回落，原因是2013年底基数较高，而且房地产业具有周期性。此外，上述城市严格的监管调控措施与经济增长放缓也将抑制房价上升。
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宅地供应未完成计划
不过，火爆的土地市场，仍不足以扭转宅地供应计划连续四年未能完成的现实。
上月中旬，国土部官方微博“国土之声”发布消息称，2013年住房用地供应13.82万公顷，同比增长24.7%，达历年，相当于前5年平均实际供应量的143%，全年供地态势符合调控政策导向。
虽然全年宅地供应量有所提高，但仍未完成年度供应计划。2013年4月，国土部制定的2013年住房用地计划是供应15.08万公顷。
结合四年来的官方数据来看，住宅用地供应计划已经连续四年未能完成。2010年住房供地计划18.47万公顷，实际完成12.54万公顷。2011年计划供应21.8万公顷，实际完成13.59万公顷。
2012年住宅用地供应计划为17.26万公顷，虽然因上半年土地市场行情不佳，国土部主动将该计划下调至15.93万公顷，但最终住房用地供应11.08万公顷，比2011年仍然减少了11.5%(上述数据来源于国土部的官方通报，与年度“国土资源公报”中相关数据略有出入)。
依据国土部分类，商品房用地供应量属于“预期性”指标，地方政府计划供应的土地能否最终成交，要看房地产市场行情及开发商的拿地意愿，中央政府并不对地方政府的这一计划进行完成率的考核。
但连续多年不能完成年度供应计划，一方面会引发市场关于土地供应不足的预期，另一方面也反映出该计划编制过程可能较为粗放，地方政府对土地市场变化预判不足。
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土地依赖难摆脱地方调控现"变脸"高房价再袭
（来源：经济参考报）
北京1月份3个单价超过6万元的高价房获批，者每平方米超9万元；深圳入市的两项目则以4万余元的单价领跑全市……
从去年年初各地表态“控制房价”，到年底多地不让“高价房”开盘，再到今年初“天价楼”集体入市，不少购房者本以为吃了一颗“定心丸”，谁知又是一头雾水。这一“变脸”背后，是“应景之作”后的后遗症，还是无法摆脱土地财政的“无奈之举”？
高价房杀“回马枪”，地方调控现“变脸”
2014年年初，一度“隐退”的“天价”楼盘再度“重出江湖”。位于北京市朝阳区大望京村的绿地中心项目近日获批，其住宅以每平方米9.5万元的均价再次刺激了购房者敏感的神经。除此之外，北京1月份还有两个单价超过6万元的高价房获得预售许可，均价分别达到每平方米6 .7万元和7.8万元。
并非北京楼市“一枝独秀”，高价房集中入市在多地轮番上演。年初，深圳也出现高价楼盘集中备案的现象。福田、南山等两项目的销售均价都超过每平方米4万元，直接拉动新房市场均价环比上涨超过3成。武汉光谷地区的房价长年维持在每平方米8000元上下，而今年年初开盘的不少项目的均价将超过1.1万元。
事实上，去年以来，严控涨价楼盘，尤其是高价项目入市成为多个大中城市楼市调控的重要内容之一。去年底，北京市曾要求单价超过4万元的新盘不予发放预售证；深圳一些高价楼盘也受价格考核约束而延迟备案，一些地方甚至在调控细则中明确表示“加大中低价中小户型产品审批”。
经济学者马光远表示“在房价高涨的时候突击调控，限制涨价楼盘入市以应对考核目标，在市场趋冷的时候批售高价房推高市场预期，这已经成为地方政府的一贯做法。”
土地依赖难摆脱，“放任”高价房属无奈？
高价房时隐时现，百姓预期忽高忽低不仅导致市场的“紊乱”，也违背市场规律。在许多百姓看来，政府无法决定房价高低，却在控制不同价格楼盘的入市时机。而在一些住建部门负责人眼中，在地方政府无法摆脱土地财政依赖的前提下控房价，这些权宜之计实属无奈之举。
记者调查了解到，去年以来，土地市场持续高温，各地“地王”频出早已不再新鲜。在市场行情好的时候大量“卖地”似乎已经成为政府出让土地时机的“潜规则”。数据显示，2013年，北上广深4个一线城市的土地成交 额 突 破5 1 0 0亿 元 ，同 比 上 涨156%。
“当前，地价是通过市场化的手段‘招拍挂’来决定，如果用目标调控的手段约束房价并不合理，这会迫使各地尽‘浑身解数’做低统计数据。”东部省会城市一位住建部门的负责人对记者坦言，“‘地王’直接决定了‘天价’楼盘的出现，这些高价房何时入市的确很令人头疼。”
社会之所以对高价盘入市高度关注，是因为会影响到地方年度房价的统计数据，这也直接关系到年度调控目标的承诺能否兑现。
国务院2013年初出台的“国五条”要求，各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)要制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。目前看来，大部分一二线城市提出的“新建商品住房价格涨幅不高于本年度城市或城镇居民人均可支配收入实际增长幅度”的目标难以完成。
“如何问责，谁来问责，对谁问责”等都会遭遇“软执行”。中国房地产学会副会长陈国强表示，房地产作为支柱行业的地位决定了问责制难落实。地方政府“放任”土地市场火爆成交，高价盘就会伺机入市，问责制遭遇“软执行”，也会给地方批售高价楼盘更多“底气”。
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楼市分化明显，市场顽疾待破解
一二线城市“天价”楼盘频现，部分三四线城市楼市却出现萎靡，购房者“弃房”现象时有发生。中原地产的报告显示，今年1月，监测的25个三线城市新建住宅成交11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低。14个四线城市新建住宅成交仅1 .63万套，创下11个月新低。
回顾中国房地产业的发展历程可以发现，自从2003年以来，高价房频现、供需矛盾突出、预期居高不下、城市冷热不均等楼市痼疾始终没能解决。
中南财经政法大学房地产研究所所长张东教授认为，要改变现在调控政策“滞后被动”“屡调屡涨”的局面，根本出路在于改革，在于建立长久持续科学的运行调控机制。
住建部政策研究中心原副主任王珏林表示，房价越高、矛盾越突出，越是出台房地产调控长效机制的好时机，应制定政策出台时间表，进行全流程调控，从地价到房价，包括拿地、建设、销售各个环节，都要有具体评价标准，逐步解决房地产市场长期面临的问题。
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