2024年4月18日，由北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组、中国物业服务指数系统承办的“2024中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十七届中国物业服务百强企业家论坛”在北京隆重召开。
![]()
图：2024中国物业服务百强企业家合影
![]()
![]()
![]()
“中国物业服务百强企业研究”自2008年以来已连续进行十七年，相关研究成果已成为评判物业服务企业经营实力及行业地位的重要标准。十七年来，在管项目总建筑面积均值由2007年的468万平方米增长至2023年的6798万平方米，增长了13.5倍；营业收入均值由2007年的0.8亿元增长至2023年的15.5亿元，增长了18.4倍，其中，基础物业服务收入由2007年的0.74亿元增长至2023年的12.72亿元，增长了16.2倍，增值服务与创新型服务收入均值由2007年的0.09亿元增长至2023年的2.78亿元，增长了29.9倍；净利润均值由2007年的610万元增长至2023年的8385.5万元，增长了12.7倍；营业成本率由2007年的85.60%下降至2023年的79.15%。站在新的起点，紧抓新的机遇，行业开启“高品质服务、高质量发展”的新征程。物业服务企业应不断保持前瞻的发展战略，提升运营效率，升级管理模式，精琢服务品质，挖掘市场潜力，继续谱写行业辉煌的新篇章！
![]()
中国物业服务百强企业如何践行ESG，提升ESG报告披露水平ESG是从环境、社会、公司治理三个非财务维度衡量企业经营可持续性和对环境、社会的影响。中国ESG发展经历了从探索到高质量发展的三个阶段。这一两年也有一些批评认为ESG的投资可能会误导投资者，甚至会损害投资者利益。在美国对于ESG批评的声音也是存在的，初步研究主要有以下几个因素。第一，涉及到违反信托责任。ESG投资的资金来源有一部分是养老金，当受托人未按照委托人的要求进行ESG投资违反了信托责任，从而引发批判。第二，有人认为ESG有行业歧视，不同的行业区分非常大。第三，在ESG领域还存在一些其他的问题，比如说漂绿的情况。第四，美国有政治的极化，不同的州对待ESG投资会有不同的看法。可持续发展是我们必须重视的事，ESG的重要性毋庸置疑，相信通过大家的努力推动各行各业实现可持续发展。
![]()
管理规模方面，2023年，百强企业管理面积均值达到6798.1万平方米，同比增长6.21%；主要原因：第一，保交楼成效显著，关联方项目供给成为管理面积增量的重要来源。第二，通过市场竞标、合资合作等方式开展市场化外拓，取得良好成效。经营绩效方面，2023年，百强企业营业收入均值达15.5亿元，同比增长4.56%；基础服务收入贡献超八成，社区增值服务贡献稳定，非业主增值服务下降超三成，创新服务营收有限；利润率双降，毛利润微增，风险逐步出清，提质发展初见成效。服务质量方面，百强企业以服务品质为根本，建立标准体系，构建新质服务力。发展潜力方面，百强企业“拓深度”激活社区增值潜力，科技赋能，化解管理难题，提升行业价值汇聚英才。社会责任方面，百强企业积极响应号召，ESG融入发展链条，诚信纳税，吸纳人员就业，为人民美好生活贡献力量。
![]()
随着市场需求变化和行业转型升级，中国物业管理行业的核心价值将锚定在中国兆亿存量资产的保值增值和保障人民美好生活上。行业价值定位的革新为企业高质量发展指明了方向，以高品质服务为基础，通过精细化运营和集约化管理，追求实现高质量发展，将成为行业未来建设新方向。物业企业的业务发展和战略规划要由浅入深、循序渐进：首先，要深刻识局：认识到行业建设正在酝酿新篇章，企业高质量发展知易行难的现实情况；其次，去寻求破局：通过分类分级推进标准化建设，实现企业好服务与好效益“共舞”；再次，有序展开布局：战略重构业务价值体系，以高品质服务引领高质量发展；最后，实现掌局：追求企业发展与人民美好生活同频共振，顺势而为提升企业价值。
![]()
![]()
立足社区、向下扎根；拥抱市场、向上生长——社区增值业务市场化探索碧桂园服务坚持以物业住宅为核心，以城服和商写两个为新的增长点，坚持推进“0+1+N+X”的社区增值发展战略，深耕社区增值服务。碧桂园服务的社区增值在经历资源驱动和运营驱动阶段后，进入能力驱动阶段，转向市场化业务探索，提出“0+1+N+X”战略布局。其中，“0”指大业主关联业务，“1”是小业主资源型业务，“N”代表战略型市场化业务，而“X”则是通过市场化机制孵化的创新型业务。碧桂园服务还强调社区传媒业务的整合营销，通过线上线下结合，提供差异化的市场营销工具。此外，酒类业务以全品类全渠道零售模式，注重产品选择、品牌经营和全渠道覆盖。碧桂园服务认为增值业务不仅是业主生活的一部分，也是物业服务功能模块的重要组成，是未来企业收入和利润的核心增长点之一。
![]()
当前，随着生活趋势的转变，“物业+”成为物企创造性满足客户需求的必然选择，这其中有政策支持的原因，有顺应消费升级的原因，亦有开辟业绩增长点的原因。对此，新希望服务通过以人为本、紧密日常、互利共生的民生服务，围绕“资产增值保值”与“生活安心美好”，丰富“物业+”价值。一方面，打好物业服务基本盘，与客户建议良好的信任关系，例如对长春明宇金融广场十年如一日的品质运营，D10天府引发客户共鸣的高端服务，让锦悦湾从老化低质变成洁美小区；另一方面，在信任的基础上挖掘单项目服务深度，如在中鼎国际提供“物业+商业+团餐+生活”综合运营，成都明宇大厦兼顾“物业+商业+酒店后线”服务，昆明大商汇和3000+商户一起成长的“物业+商业”服务等，新希望服务坚持长线探索，为客户创造可持续价值。
![]()
从高质量发展作为切入点，今年的“两会”报告出现了25次“高质量发展”，今年也提出来“新质生产力”，这说明我们整个国家的经济在转型，它需要有一种力量来进行助推，这种力量就是应该往高质量发展上走。和泓服务提炼了一些高质量发展的特点给大家分享，高质量发展是企业基业常青的必由之路，没有别的渠道可以走，这条路必须要走，并且要走得扎实。共提炼六个方面：1.创新驱动。2.优化结构，3.品牌意识，4.绿色发展、可持续发展，5.提高效益，这是回归到企业经营的本质。6.最后一个特别关键的点就是以人为本。
![]()
作为领先的现代服务创造者，时代邻里在“创造服务”理念的引领下，打通上下游产业链，打造了“邻里城服、邻里社区、邻里企服、邻里创新”四大服务品牌，覆盖城市、社区与个人成长和发展需求。其中，时代邻里社区服务品牌历经二十多年的品质沉淀，全新推出名为「花?服务体系」的差异化品质住宅服务，以四级服务标准高度契合不同类型住宅社区客户对美好生活的追求。时代邻里始终与业主保持着共同的愿景和向往，以“服务理念、服务美学、服务感知、数智生活、人文邻里”作为品质服务的五大内核，推动服务创新，以城市空间为载体延伸服务内容，持续为社会、为客户创造价值，让更多人享受美好生活。
![]()
“物业+”主题日渐得到行业内及社会认可，在“物业+养老”这个垂直领域里面，长城物业在过往十余年不断探索。从2023年起面对经济的不确定性，反观人口老龄化问题又充满确定性。在“9703”的布局当中，97%的老人未来都会选择“家门口养老”，面对庞大的银发群体，作为物业服务企业更应该把握客户的核心需求：个人健康、生活起居、运动健身、娱乐休闲以及情感辅导。为了满足这五大核心需求，长城物业制定了一系列标准化的流程和服务去响应，包括设计迭代、1156养老服务体系及不同模式养老服务。在“物业+养老”探索实践中，长城物业做了很多尝试，如24小时持续照顾服务、通过平台进行信息录入和服务匹配来推荐长者选择合适的养老服务模式、为空巢和独居老人安装脱敏的“5G+AI”防跌倒系统等，旨在提供“物业+养老”服务的有机结合。
![]()
面对物业管理行业新形势，蓝城乐居服务集团开拓出了“三新”特色之路：新赛道探索者：创新破局助力共同富裕；新资源联合者：联动伙伴优化合作生态；新治理参与者：共同推动完善社区治理。蓝城乐居服务集团总结两个方向指引和五个关键词：党建引领——融入社会治理创新、文化先行——深耕美好生活内涵；承基因——承袭企业集团优势、新赛道——另辟行业独特道路、强践行——落地研究创新成果、联资源——倍增资源生态力量、树标杆——奠定鲜明品牌形象。蓝城乐居服务集团一方面围绕 “共富 ”，深耕政府代建项目的服务提升；一方面围绕 “创新 ”不断研发服务体系，丰富服务内涵，逐步走出了适合自己的赛道，并致力于成为：保障房服务优秀企业、未来社区运营特色品牌、老旧小区焕新服务示范者、城市运营服务风向标、高端物业服务精耕者。
![]()
物业服务，不仅仅是对物的管理，更注重为业主提供良好的体验与感受。正弘物业以“服务”为切入点，通过人文+科技+场景构建进行服务力打造，拓宽服务的宽度、精度、深度和广度。人文呈现的是企业的价值观，正弘物业以品质、创新、温度为切入点，进行服务设计和优化，提升客户体验。科技和创新的运营方式提高了服务的效能和效率。关键场景的构建对于营造高效社区和提升服务品质具有重要意义。物管行业是一个长周期的行业，本质是为了让人民生活更美好。正弘物业始终坚守服务初心，坚持品质发展，坚持长期主义。通过学习型组织和高效能团队的打造，通过新型服务模式的迭代，生活服务、城市服务等延伸扩展，全方位提升企业自身运营能力及综合实力，助力企业及行业高质量发展！
![]()
王龙贵先生代表瑞赢物业发表了主题为“高质量服务与酬金制模式”的演讲。在演讲中，王龙贵深入剖析了当前物业行业面临的困境，同时分享了瑞赢物业在酬金制方面的探索和实践经验，并提出酬金制是物业行业高质量发展的方向。王龙贵指出，当前物业行业面临着多重困境。首先，随着经济的发展和人们生活水平的提高，业主对物业服务的需求日益多样化、个性化，而传统的物业服务模式已经难以满足这些需求。其次，物业服务企业的成本控制和盈利能力也面临严峻挑战，很多企业在激烈的市场竞争中难以为继。最后，物业服务行业的法规体系和市场环境也需要进一步完善和规范。
![]()
践行文化“两创”激活服务动力——绿地泉服务以满意度为导向推动企业高质量发展绿地泉服务是山东省第一家注册的物业服务企业，31年的发展经历中深刻体会到国家对物业服务行业日益增长的重视和期许。绿地泉服务一直贯彻执行“创新是第一动力”。并在不断探索中，逐步建立和完善独具绿地泉服务特色的“党建+文化+康养 致敬美好生活”物业服务新模式。首先，强化党建引领，提升服务精度。绿地泉服务重视鼓励各项目物业团队与街道办、居委会积极联合行动，通过各种方式积极参与社区治理，提高服务精度，加快响应速度。其次，传统文化驱动，激发服务活力。绿地泉服务通过大力推行传统文化进企业，积极推进传统文化进社区，提升企业管理效能，提高社区服务质量。最后，勇担康养责任，升华服务温度。绿地泉服务率先提出并打造“物业+学院式”社区居家康养新模式，为社区老年人提供基础关爱服务和特色温情服务。时至今日，“物业+学院式社区康养”新模式已经惠及不同年龄段业主10万余人次。
![]()
回归本源、聚焦服务——如何提高服务品质，实现高质量发展
![]()
![]()
提升服务品质个人认为不是一昧追求高速增长，而是应该回归本源。从数据可以看到，近三年物业行业TOP100在增值服务增长是负数，净利润增长也是负数。整个企业的增长，除了央企有11%到35%的增长以外，70%的企业都只是个位数的增长。主要原因是以前大部分企业都在追求非主营性的收益，那么非主营性的收益是否应该由物业企业获取，这个问题是值得去深思的。我们历思联行近几年在探索做减法，尽可能的减少一些住宅物业，继而在跟各地大型开发企业、地方政府进行合资经营、联合承办做服务。去精选我们自己能做的客户，不用急于把企业做大，而是努力把它做稳做实。
![]()
回望过去一年，虽然行业仍处于逆风调整期，但新城悦服务仍实现了“营利双增”，这与公司回归本源——持续夯实物业管理服务之“基本盘”，审慎布局——加速推进优质业务、城市、项目“三大聚焦”的结构性布局密切相关。第一从营收结构来看：公司与地产关联的相关业务，收入占比已由2018年刚上市时的将近50%，降至目前的约10%，创历史最低纪录；同时通过回归本源，物业管理服务收入占比对应由刚上市时的约40%升至65.5%，稳健压仓。第二从业务布局而言：自上市后，公司逐步进入办公楼、医院及公建类非住物管服务领域，同时挖掘出学校、医院和产业园等业态的“刚性”餐饮服务需求。2020至2022年间，通过与一些优质团餐公司达成战略合作，不断推进并深化团餐业务开展，实现团餐收入的不断增长，同步助力社区增值服务板块的业绩提升。除此之外，我们也在其他业务领域进行调整。2023年，公司针对装修和社区零售相关的业务进行主动收缩，但通过积极“试水”社区充电桩运营管理等业务，在公共资源管理服务领域取得显著成绩，收入同比增长44.7%达1.6亿元。因此，公司虽然在社区增值服务板块的收入增长2.3%，但毛利率整体增长13.2%。![]()
建设“好房子”，更要有“好服务”。当前从交付到运维依然存在施工过程不透明，建设方交付资料不完整，物业运维效率不高，严重影响业主居住体验感，降低物业品牌信任度。中建壹品物业正在探索通过BIM建立面向客户的数字化运维产品与数字化建筑物运维管理，将物业服务前置化，打造从规划设计、建设施工，再到运维的全过程数字化服务，创新智慧化运维服务场景，提高物业运维效率，促进低碳管理，提升业主满意度，助力物业的数字化转型，最终达成“好房子”“好服务”的理念。如数字化管网：利用信息化、物联网、大数据技术，将管线网络进行数据采集、存储、处理和管理，以实现对管网漏水、管网堵塞等问题的事前预警、事中精准定位和精准开挖、事后数据分析促进高质量的精准服务。通过实时监测、数据分析等，提高了能源利用效率，大幅降低了运营成本，为业主提供了更加优质、高效的服务。共同推动物业行业的绿色低碳发展。
![]()
诞生于上海的锦江87年发展史，就是一部服务城市史，其产业地位来自于根植城市服务的历史底蕴和追求卓越的服务城市口碑的传承与积淀 。为贯彻落实习近平总书记提出的“人民城市”重要理念，锦江集团于2021年创新发展成立锦江城市服务公司。作为上海第一家以“城市服务”为主营业务的系统供应商，我们旗下拥有设计、建设咨询、工程、配货、超市、团餐、食品检测等不同领域企业，基本构建了具有锦江特色的城市服务全生命周期管理产业链。同时，“酒店基因”“学校烙印”是我们与传统物业公司区别所在，“服务”二字深刻贯穿在我们的理念当中，不管是我们所服务的高校项目还是市场化竞争项目，一定是服务品质赢得了市场的信任。这两年随着一系列新兴科技的出现，整个物业行业发生了翻天覆地的变化，但是回归本源，最终物业做的还是服务的工作，只有让每一位员工真正地去关心和了解我们的用户，才能更好地为业主提供服务、创造价值。
![]()
中指研究院2024-04-19 20:06:16来自北京市
