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黄瑜:发布2024中国物业服务百强企业研究报告

中指研究院2024-04-19 20:05:30来自北京市

2024年4月18日，由北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组、中国物业服务指数系统承办的“2024中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十七届中国物业服务百强企业家论坛”在北京隆重召开。

历年物业百强研究报告，点击前往“中指云”获取

尊敬的陈所长、莫总，以及各位物业服务企业老总，媒体界的朋友们，大家下午好！非常荣幸代表整个研究团队来发布2024中国物业服务百强企业研究报告。

一、研究原则、研究样本和数据基础

中指研究院坚持以数字为依据，坚持客观、公正、准确、自愿的研究原则。2024中国物业服务百强企业研究从中国的20万家物业服务企业中优选了2000余家企业进行邀请填报数据，实际参与填报数据的大概千家。经过一系列的筛选，包括数据的交叉复核，综合评价产生了2024中国物业服务百强企业。数据基础包括百强企业填报数据，中指研究院数据库数据，还有过去从2008年到2024年17年的中国物业服务百强企业的数据积累，以及企业的年报、审计报告进行再次交叉复核确认数据，然后进行系统研究。

二、方法体系

方法体系包括管理规模、经营绩效、服务质量、发展潜力和社会责任5大方面，设计22个具体指标，采取因子分析法的原则进行相应评价。

三、百强企业发展特点

（一）管理规模

1.1管理面积同比增长6.2%，规模增长以质换量

经历近几年的调整后，物业管理行业的发展脚步显著放缓，管理规模增速进一步下降，高质量发展成为主旋律。2023年，百强企业管理面积均值为6798.10万平方米，同比增长6.21%，增速较上年下降6.22个百分点，近5年来首次低于10%；合约面积均值为8759.36万平方米，同比增长2.16%，增速较上年下降9.43个百分点。

管理面积保持增长主要得益于两个方面：第一，2023年保交楼成效显著，关联方项目供给成为管理面积增量的重要来源。第二，百强企业通过市场竞标、合资合作等方式开展市场化外拓，取得一定成效。

管理面积增速下降的原因主要有三方面：第一，百强企业有所舍取，主动退出部分效益不佳的项目；第二，并购市场冷淡，快速扩规模方式难以持续；第三，行业竞争更为激烈，市场拓展内卷严重。

1.2头部企业仍然保持着相对较快的增速，竞争优势明显

在行业发展降速的背景下，头部企业仍然保持着相对较快的增速，竞争优势明显。百强企业TOP10管理面积均值达到4.53亿平方米，同比增长13.01%，管理面积均值和增速分别是百强企业的6.67倍和2.10倍。

TOP10企业持续较快增长的原因：一方面凭借突出的品牌优势和较强的外拓能力在激烈的竞争中斩获更多第三方项目，另一方面，关联地产公司的规模优势为TOP10提供更多资源。

TOP10企业反应灵敏，率先调整，企稳发展。TOP10企业2022年管理面积增速调整，2023年保持稳速增长，而百强企业增速继续下降至10%以下。

1.3储备面积由增转降，长期看规模增长承压

受房地产市场整体下行影响，百强企业的储备面积由增转降。2023年，百强企业储备面积均值为1881.78万平方米，首次出现下降，同比下降10.15%。部分百强企业储备面积同比降幅超过50%。

百强企业按现有储备面积仅能满足三年左右的发展需要，不足以支撑长期发展。TOP10企业储备面积均值增速约8%，发展更具潜力。

从增量市场看，房地产开发市场增量持续收缩。2023年，房地产开发企业新开工面积和商品房销售面积分别为9.54亿、11.17亿平方米，同比下降20.59%和13.90%，绝对量创五年来新低，预期增量空间会进一步压缩。因此长期看，关联方项目将不再是“中流砥柱”，而是“锦上添花”。

1.4 第三方管理面积占比54.53%，保持稳定，市场外拓面临困局

2023年，百强企业第三方管理面积均值为3707万平米，占比54.53%，同比增长5.84%，增速较上年下降8.83个百分点。当前阶段，百强企业在市场外拓方面面临困局。一方面，市场竞标难度大，竞争激烈；另一方面，并购市场更理性，高速外拓的方式难以为继。

部分优秀百强企业已形成稳定的拓展能力，在市场外拓中表现优异。2023年，保利物业、雅生活集团、滨江服务、康桥悦生活、和泓服务新增第三方管理面积分别为11224.6万平方米、3898.7万平方米、788.9万平方米、770.0万平方米和382.2万平方米，占新增管理面积的78.22%、87.22%、61.26%、84.62%、87.36%。

1.5百强企业构建核心外拓能力，对外加强合资合作

面对激烈竞争，百强企业持续打造外拓核心能力。第一，加强团队建设：结合区域布局及资源优势成立专业的市场拓展团队。第二，明确拓展方向：优质区域、优质业态、优质项目。打造标杆，树立口碑，“以点带面”。第三，善用信息渠道：及时了解市场动态，跟踪各大城市土地市场、招标市场、合约到期项目等信息，提前介入。中指数据库·物业版助力企业高效外拓。

此外，合资合作或战略合作拓项目成为百强企业的重要外拓手段。这种轻资产的合作模式不需花费重金，且能充分发挥合作双方的资源优势、品牌优势，达到“1+1>2”的效果。

1.6理性复盘，审慎对待并购扩张；赋能业务，理性规划并购方向

2023年，并购市场更趋理性，两大特征显著：

第一，理性复盘，总结过往。前几年并购激进的企业均出售过经营不善的项目。鉴于此，并购市场更趋理性，交易总金额大幅下降七成以上，且单个案例金额普遍较小，绝大多数不超过1亿元。同时，还终止了部分金额较大的并购项目。

第二，更精准地实现“物业+”的“资源型”并购。标的聚焦于环卫、餐饮、科技等领域，实现叠加赋能。如金科服务年内收购两家餐饮公司，赋能团餐业务的发展。

1.7非住宅管理面积占比微降，住宅物业管理依然是主流

从管理面积业态构成看，第一，非住宅管理面积增速放缓。2023年，百强企业非住宅管理面积均值约2322.23万平方米，同比增长2.84%，增速较上年下降14.2个百分点。

第二，非住宅管理面积占比微降。2023年，百强企业非住宅业态管理面积占比达34.16%，较上一年降低1.12个百分点，一改往年持续增长的趋势。原因有以下几个方面：第一，“保交楼”成效显著，提供了更多的住宅标的。2023年商品房竣工面积年商品房竣工面积约9.98亿平方米，其中，住宅竣工面积7.24亿平方米。第二，出租运营的非住宅市场调整幅度更大，对物业服务提出更高专业要求，对于专业积累不够的企业而言，拓展难度加大。第三，并购作为以往切入非住宅市场的举措受阻，导致非住宅扩张速度减缓。

（二）经营绩效

2.1营收增速低于5%，TOP10企业增速更快，仍然发挥“火车头”作用

百强企业营收均值为15.5亿元，同比增长4.56%，增速较上年下降6.06个百分点，首次降至个位数，增速放缓。TOP10企业营收均值为142.44亿元，同比增长为8.72%，较上年大幅下滑12.83个百分点。TOP10企业营收均值及增速分别是百强企业的9.2倍、1.9倍，仍然发挥“火车头”作用。一方面，百强企业谋求高质量发展，优化项目组合，主动降速；另一方面，非业主增值服务收入显著减少，社区增值服务贡献有限，创新型服务还在探索中，未打开局面。

2.2央国企提速发展，民营企业降速调整

不同性质的企业表现出不同的特征。百强企业中多数央国企营收实现10%以上的增长，呈现出良好的发展态势。第一，受益于关联方的稳健发展，获得优质且稳定的业务支持；第二，央国企的品牌背书有利于其拓展项目。地方国资基于国有资产保值增值的需要，加速内部整合，推动企业“加速跑”。受关联方影响，上市公司中约30%的民营企业营收增长为负，约40%的民营企业营收增长个位数。

2.3基础服务收入贡献超八成，始终发挥“顶梁柱”作用

营业收入中，基础服务收入贡献高，首超八成，发挥“顶梁柱”作用。百强企业基础服务收入均值12.72亿元，增速8.53%，占比首次超过八成，达到82.05%，提升2.97个百分点，为近几年新高。

TOP10基础服务收入均值110.85亿元，增速为14.85%，率先调整业务结构，回归基本面，巩固主业。

2.4受非业主增值服务拖累，增值服务收入下降，“人、物、场”运营是主要来源

增值服务收入均值2.36亿元，较上年的2.7亿元同比下降12.59%，占比为15.23%。一方面，非业主增值服务收入均值为7000万元，较上年大幅下跌超三成，是增值服务收入下降主因；另一方面，受经济大环境影响，社区增值服务收入均值为1.66亿元，与上年基本持平。

在社区增值服务中，空间运营服务营收均值为5468.8万元，占比32.94%贡献最大；社区生活服务营收均值为4470.4万元，占比26.93%；资产运营服务营收均值为4120.8万元，占比24.82%。三者合计占比约85%，其他贡献有限。社区养老、美居服务营收均值分别增长11.86%和7.36%，是增长较快的业务。

2.5创新服务收入贡献有限，主要在头部企业中开展

创新型服务收入均值为4216万元，同比增长5.0%，占比不到3%，贡献有限。开展创新服务的主要是行业中的头部企业。头部企业通过公开竞标、合资合作、战略合作、收并购等方式，在城市服务、IFM服务等领域初见成效。如碧桂园服务2023年的创新型收入约58.96亿元，占总营业收入的13.83%

2.6利润率双降，毛利润微增，风险逐步出清

2023年，百强企业“增收不增利”情况仍在持续，毛利率和净利率双双下降，但降幅收窄。同时，2023年百强企业毛利润均值为3.23亿元，较上年增长0.81%，转降为升。净利润均值为8385.5万元，较上年下降11.18%，降幅收窄11.22个百分点。一方面，受关联方影响，失去了非业主增值服务的利润贡献；另一方面，应收账款和商誉减值计提增加。

2.7“深耕+提密度”实现增效，“精简架构+科技赋能”控成本

百强企业目前主要从增强效益和管控成本两方面优化企业运营，提升经营水平。在增效方面：第一，深耕城市、深耕项目，提高服务密度。严格筛选目标城市，深耕重点城市，提升单城市营收；项目深耕，探索增值服务，提升单项目营收。2023年，单城市营收均值4289.19万元，同比增长7.58%，单项目营收均值为583.46万元，同比增长5.38%。第二，优化项目组合。拓展优质项目，主动去化效益差的项目。

在管控成本方面：百强企业营业成本率微增0.77个百分点，采取以下措施控成本。第一，优化组织架构，精简战线，减少层级，综合化、扁平化管理，开创新模式。第二，人才引进，科技赋能，优化业务流程，提升用工效率。

三、服务质量

3.1以满意度建设为抓手，提升服务品质势在必行

中指研究院《2023中国物业服务满意度研究报告》数据显示，满意度总得分下降至72.6分，行业满意度受到挑战。细项指标中，公共设施维护、装修管理、车辆管理三项得分排名低，其中车辆管理项得分最低，反映出停车位不足、停车区域管理混乱的问题较为严重。

满意度是检验服务品质的核心标准，以满意度建设为抓手，提升服务品质势在必行。满意度得分高的企业通常其经营效益也较好。

3.2建立服务标准体系，分类分级设计服务产品，差异化竞争助高质发展

为提升满意度水平，百强企业加强标准化体系建设，从服务流程细化、作业规范、客观考评等多维度全面落实，实现项目管理的标准化与品质化，保障企业运营规范、高效。此外，对服务产品进行分业态、分级设计。在服务标准化体系建设基础之上，针对不同客户价值主张，以客户为中心，以客户体验反馈为产品调整依据，百强企业分业态、分级设计与交付服务产品，努力将客户感受上的期望与现实的差距降到最低。

3.3打造特色“管家服务体系”，提升服务品质

为提升服务品质，百强企业打造了具有自身特色的“管家服务体系”，提升客户体验，消除盲点，解决痛点，挖掘亮点。整体来看，管家服务体系呈现出高品质与优体验、综合性与个性化、强互动与高效率、智能化与低碳化的特点。

四、发展潜力

4.1聚焦非住宅优势赛道，多元服务潜力尚待挖掘

2023年，百强企业非住宅管理面积占比34.16%，仍较低，医院、学校、交通等非住宅赛道需加强拓展。医院、学校等特色赛道的物业企业规模较小，缺乏强有力的专业赛道企业发挥引领作用。基于非住宅物业的IFM，不同服务主体需要不同定制化的服务，专业性、综合性要求高，市场需求远未满足，潜力有待深拓。

而基于住宅的社区增值服务入局多年，尚未形成“第二增长曲线”，在业务布局时，尽量做到少而专、专而精，将服务做深、做透。其中，空间运营、零售服务、美居服务、房产经纪、家政服务值得深挖。

社区增值服务和IFM服务具备万亿市场空间，值得深挖。

4.2科技赋能逐步深入，积极推进人才建设，对稳就业发挥积极作用

“物业+科技”的发展历程主要经历了三个阶段。2013年及以前：科技应用萌芽期，主要是硬件智能化，解决安防问题；2014-2018年：科技应用快速落地期，主要实现智慧停车，线上缴费、报事报修、线上团购及互动交流等，解决服务的便捷性问题；2019年以来：科技应用深化期，打造智慧物联平台，提升管理及服务水平。

行业的多元业务发展推动人才结构优化。百强企业通过强化人才选拔、培养及激励机制，发挥员工自身价值。行业管理行业不断吸聚各行业懂管理、懂资本、懂技术的高素质人才。

此外，百强企业在吸纳就业中起到了积极的推动作用，力争不裁员，积极为下岗人员创造再就业机会，加大专业人才培养力度，为改善就业作出贡献，为企业发展储备力量，2023年百强企业员工数量均值为6137人。

4.3资本市场波动下行后趋稳，地方国企摩拳擦掌，“专精”物企可期待

从资本市场表现看，物业板块总市值仍处在波动下行阶段。截至4月11日，港股物业上市公司总市值约为2065.70亿港元，其中，市值最高的是华润万象生活，为617.42亿港元。上市公司平均市盈率由2021年中旬的30余倍波动下行至目前的约10倍（剔除负值及部分异常值），2024年以来保持稳定。

2023年，物业管理行业IPO热度进一步降低，年内新增上市公司仅两家，分别是众安智慧生活和润华服务，募集资金总额约2.4亿港元。上市物企数量及募集资金总额均创近六年来新低。部分地方国资背景物业企业，如泓盈运服、深业运营、经发物业仍在积极筹备上市，以实现资产保值增值及组织结构优化。目前，特色赛道的物业上市公司仍是少数，未来值得期待。

五、社会责任

5.1积极响应国家号召，ESG融入企业运营

2023年，超60家上市企业发布ESG报告，少数企业处于领先水平，如越秀服务2022年首次被纳入MSCI评级并取得BBB的成绩，2023年底从“BBB”上调至“A”级，是目前中国内地物管公司的最高评级水平。

ESG建设作为企业可持续发展的重要抓手，成为企业竞争力的重要组成部分，被社会所认可与接纳。百强企业积极响应国家号召，坚持用中长期的努力去构建融入企业使命和价值观的企业社会责任模式，以自身ESG建设为支点，撬动整个利益相关者生态圈共推社会可持续发展。

5.2诚信纳税践行社会责任，为基层治理贡献力量

2023年，百强企业积极履行纳税义务，践行社会责任，纳税总额达245.32亿元，为国家贡献了大量税收。2023年，百强企业纳税均值为1.23亿元，增长8.85%，连续多年保持增长态势，运营更加规范。物业企业已经成为基层治理的重要参与者，对于维护社会稳定，促进社会和谐，具有至关重要的作用。因此，包括税收优惠政策在内的鼓励性政策应该向物业行业倾斜，提振物业企业持续发展的信心。

最后，我们用“稳定现金流，合理利润率，增长可预期，发展空间大”来刻画物业企业特质，以“高价值刚需，抗周期波动，为民生服务”来概括行业的根本属性，让我们努力一起为客户提供高品质服务，助力企业实现高质量发展，共同期待行业绽放新的光芒！

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